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蒙湘林:首付贷是房价飞涨的“真凶”吗?
2016-03-10 08:39:25   来源:证券时报   

广州网上炒股  今年以来,随着沪深等一线城市楼市的火爆,房价自然成为了舆论关注的话题,房价过高过快上涨被不少人诟病。部分媒体和专家把“真凶”锁定在一个近些年才兴起的购房理财产品——首付贷。目前又有消息称,为抑制楼市抢购潮,政府有关部门正准备封杀首付贷。据彭博社最新报道,监管部门将打击部分机构发放购房首付贷款的行为。

广州网上炒股  那么,首付贷真的是今年沪深等一线楼市疯涨的主因?在笔者看来,以下分析或许能让我们更为全面地了解这类理财产品。

广州网上炒股  什么是首付贷?简单说就是你去买房,首付不够,他们借给你凑首付的钱,就是首付贷。换到投资人角度看,你投到平台上的钱,借给了那些首付都需要贷款的买房人。

广州网上炒股  目前来看,不少专家学者对首付贷的看法是比较负面的。据中国经济时报报道,全国人大代表、重庆市长黄奇帆在两会上直接炮轰首付贷,暗示可能引发美国“次贷危机”那样的大崩盘。再比如全国人大代表、全国人大财经委副主任委员吴晓灵在接受新京报采访表示:“首付贷会引发房地产市场风险。”

  要确定是否是房地产市场的“真凶”,还是先看数据说话,即首付贷的资金规模占市场成交规模的体量到底有多大?下面几家有首付贷业务的公司数据可作为重要参考。

  根据房产中介公司世联行发布的2015年报,其首付贷产品“家圆云贷”共发放32209笔,放贷金额为29.92亿元,据此计算,每笔贷款为93000元左右;链家的新房首付贷规模极小,截至2月底,发放贷款仅为3亿元,而该项业务已经在2月底停止,其二手房的贷款主要是做赎楼或抵押不属于首付贷业务。搜狐集团旗下搜易贷的负责人也曾公开表示,截至2015年年底,其在一线城市的首付贷用户总共为2万个左右,只占总成交量的2%。

广州网上炒股  此外,中国最大的房产电商平台之一好屋中国统计,首付贷贷款金额分布与房价成正比,占总房价的10%左右。一线城市在20万至40万之间,二线城市10万至20万之间, 三线城市在8万至10万之间。 一线城市的首付贷的用户最多,但是占购房者的比例低于10%。

广州网上炒股  据界面期货配资 统计,今年前两个月,北京、上海和深圳三个一线城市有5586亿元人民币流入楼市。按照上述数据推理,如果10%的购房者使用了首付贷且获得了10%的贷款额,那么首付贷金额约为55亿元。

广州网上炒股  单就去年至今房价涨幅最高的深圳市场来说,中原地产深圳研究中心数据显示,2015年,深圳新房、二手房成交量合计超过1700万平方米,全年成交均价处于2.9万元至4.5万元/平方米,按3.6万元/平方米的中间价计算,深圳去年房地产成交额超过6000亿元。

广州网上炒股  据有关统计报道,深圳对首付贷的调查目前已完成初步摸底,根据监管部门掌握的数据,首付贷存量总规模大约在20亿元。如果按10倍的杠杆比例计算,可以拉动的房贷规模则在200亿元,仅占去年深圳楼市成交量的3%左右。而实际上绝大多数首付贷杠杆比例达不到10倍。

  总之,从全国范围和深圳范围来看,首付贷的资金规模占总体成交额的比重都不算离谱。一成的规模比重是导致数千亿抢购潮“真凶”的说法未免有失偏颇。

  值得注意的是,还有一种声音认为首付贷可能会引发中国版的次贷危机。

广州网上炒股  事实上,首付贷在业内分为有抵押和无抵押两种。有抵押的首付贷是为改善型的买房人设计的:购房人想卖掉现有的房子重买一套,但是卖出自己的房子和买新房交首付的时间却不一定能正好凑上,短时间内存在首付资金紧张,就将已有住房抵押换取新房的首付。

广州网上炒股  相比之下,无抵押的首付贷风险系数则相对较高,因为没有抵押物,全靠“更加严格的审核”提供给买房人贷款用于买房首付。不过就笔者了解的情况来看,无抵押的首付贷占比并不是特别大。

  再者,美国次贷的危机不仅仅是首付成数低,还因为银行将贷款打包成复杂的金融资产包卖给没有风险意识的客户,而这些资产包本身质地普遍非常差;在房地产价格下跌后,风险随着这些资产包传导到全国。目前看,我国银行系统风控严格,基本没有该类业务。

  与之对应的是,我国的首付贷产品的出口端基本都不来自银行。据了解,向买房人发放首付贷的机构形式有三种:一是开发商或房产中介机构,通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作,由前者提供购房首付贷款需求,后者提供资金贷款;三是互联网金融机构独立提供贷款服务。

  目前能够自身形成闭环的仅有世联行、链家和搜房网3家,大多数中介机构还是以寻求第三方金融机构合作的形式提供产品,特别是与P2P平台的结合,资金多来源于个人投资者。如果从金融杠杆的属性来看,首付贷可以属于“准次贷”的产品,但并不能等同于美国次贷。

广州网上炒股  最后,首付贷风险是有,但要知道,在前几年楼市行情低迷时,它也是拉动成交和活跃市场的一大利器。

  这一轮一线城市的火爆原因,或许用央行副行长潘功胜的话来解释最为中肯,他表示:“一线城市房价上升速度比较快,最基本影响因素还是住房供求关系,投资力量炒房不是主要因素,房企、中介参与配资提供贷款,以及媒体炒作等,影响了心理预期。”

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